深圳20万套小产权房待转正

2018-09-15 10:28:08
前段时间有一则真正震撼性的消息,《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法(征求意见稿)》出台,核心的两条如下:

(1)产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质,也可一步到位确认为商品性质,公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。

(2)其中,生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

但坦白说吃瓜群众包括我在内一开始都没太看明白。但在爬了很多网站,咨询了很多深圳的好基友之后,我基本搞清楚这次是干啥。先瞎比比一句:真粗大了,深圳放大招了。

去过深圳的人第一感觉肯定就是这个城市骨骼很清奇。除了地形因素以外,就是因为存在大量城中村了。

深圳目前容纳了一共2000多万人口,有1400万套房子。

其中商品房130万套左右。

政策保障房30多万套,企业和个人自建房55万套。加起来100万套左右。

工业区配套宿舍200万套左右。

剩下的600多万套全是农民房。

北京的数据可以拿来对比一下。北京也有2000多万人口,住房总数不会低于深圳,可交易的商品房(含小产权房)有700万套左右。除了农民房之外,北京还存在军改房、保障房、员工宿舍等性质住房。

拿深圳和北京一对比就会发现,深圳的房产结构特别畸形——商品房太少,农民房太多。

原因大概因为深圳是一个新兴城市,没有啥历史城区。同时发展也太快,做梦一样就扩展到四面八方,政府根本来不及进行土地规划。所以当政府开始想到处理农村土地问题的时候,600万套违章建筑已经拔地而起,住进去1000多万人。

过去解决问题的手段是拆迁或者说棚改。但同志们可以看看深圳的农民房长什么样子。

上图就是传说中的握手楼——两栋楼之间人都可以握手。大家估算下这个容积率是多少?我觉得怎么也在5以上吧,而拆迁以后造的商品房最多也就3.X的容积率。

注意,拆迁补偿最低也得1比1吧,就是拆迁1平米房子,还1平米房子。

结合以上两个数据,正常的推论就是政府越拆越亏本啊。过去深圳也勉强拆迁过一些村子,造就了一大批亿元户。唯一的办法自然只能是把这些地卖出天价,从而直接推高了房价。

讲了那么多就到关键了。这次的政策通俗说起来也就是两句话:

第一句话,承认既成事实,不搞棚改,实在搞不动了。

第二句话,交钱收编,不卖地却照样有卖地收入。

当然,并不是600万套一次性都收编,而是有条件地收编一批。从《处理办法》正文来看,应该是相对条件比较好,用于工商业的一批农民房被收编,而握手楼这种奇葩户型的收编还没有提上议事日程。

到底目前有多少房子符合收编标准这里只能脑补。根据深圳的好基友们的估算,大致在十几万套到几十万套之间,我这里折中再保守一下就是20万套左右。

深圳条件较好的小产权房(非握手楼)目前大概是2万块钱每平米,商品房则是6万,而深圳目前的土地价格大概总是楼面价3万元左右。

按照政府的一贯作风,这个市场评估地价总要比真实楼面价打个七折,那就是2万左右。

也就是说,深圳大概有20万套左右的单价2万左右的小产权农民房,每平米补交1万(50%)或者2万后,就会变成单价6万左右的商品房。

根据可能性大小排列,后果就是:

深圳市政府躺着拿到了这20万套房子的土地出让金,假设一套50平米的话,就是1000亿-2000亿人民币。

深圳突然新增了20万套商品房的供应——我猜补交地价之后这个房子总是为了卖吧。

//特别提醒,深圳目前一年新增商品房不到10万套。

深圳一共有600万套农民房,除去一部分实在消防之类不合规的,慢慢放宽规则,假如一年放行20万套,至少还能放行10年没问题。

农民房变商品房,房产税这下又有着落了。

当然,现在的问题是政策有了,但房东不见得都愿意转成商品房。这次主要是商业和产业类的违建,小产权也是收房租,变成商品房也是收房租。所以对一心想收房租的房东来说转正就不划算了。

但无论如何,口子一旦放开,就只会越变越大。这是好事,拭目以待!