土地政策大变革 房价要跌30%?

2018-06-14 22:46:03
土地市场政策变动,房地产市场要变天了?

  自然资源部近期向地方下发函件,摸底住宅用地和供地情况,学习一下多主体供地和集体建设用地租赁住房的典型。以前,住建部也下发通知,要求房地产市场热点城市要积极探索推动供地主体多元化,非房地产企业依法取得使用权的国有土地可作为租赁住房用地。

  新闻结合起来看,中国土地市场政策要进行大变革,住宅土地供应不再政府独自垄断。

  土地政策直接影响房价。未来如将城市中的老工业区棚户区用地、淘汰落后产能用地、退二进三产业用地、废弃铁路用地等调整改造为住房用地,现在的高房价还能支撑的住吗?

  1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式做出了明确规定:土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,至1994年上半年,全国所有省、区、市已全部试行土地出让金制度。

  但是,由于该法没有对拍卖、招标等方式进行严格规定,协议出让成为了各级地方政府在土地使用权出让的实际操作中最为常见的方式。

  而协议方式出让土地寻租现象、 “暗箱操作”、国有土地收益流失现象频繁。随后国土部发布文件,对城镇国有土地总体供给及出让方式进行了规范,遏制了腐败。

  但是,土地双轨制造成的问题却暴露无遗。有些单位和企业低地价、甚至免地价,造成了一方面是土地资源稀缺,土地无法满足居住需求,另一方面,大量供应的土地却白白闲置。

  中国闲置土地规模到底有多大?

  据国土资源部节约集约用地专项督察结果,全国2009年~2013年已供应的建设用地中,存在闲置土地13718宗、105.27万亩。2014年,节约集约用地专项土地督察发现,全国批而未供土地达1300多万亩,闲置土地105万亩。

  有的地方2009年~2013年已供应的建设用地中,闲置土地总量占当期年平均供应量的30%以上。截至2015年6月底,全国已处置闲置土地24.24万亩,占发现的闲置土地总量的23%。

  土地财政一直被认为是造成房地产畸形的重要原因,殊不知土地招商确实在背后推波助澜的强大动力。

  为搞政绩工程频,地方政府上马很多开发区、工业园区,开发商拿地之后,由于土地开发条件和基础不完备只能被动闲置土地。

  未来,土地供应端打破政府的独家垄断的大趋势下,房价如何演绎?

  短期来看,打破政府土地垄断仅限定在租赁领域,并没有涉及商品房领域。在土地财政没有实质变化的情况下,短时期内土地招拍挂制度仍是城市住宅用地供应的主导方式,房价不会受太大影响。

  长期来看,在房住不炒以及租售并举的推行下,商品房市场会受到一定影响,具体我们可以类比福利分房时期的房价表现。

  1998年,《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台,决定福利分房时代的终结,我们可以看到之前深圳的房价一直稳定在5000元左右,而其后两年因为金融危机的影响也没有出现大幅波动。

  然而到了2004年开始,全国房地产开启疯狂上涨阶段,位于改革开放前沿的深圳更是成为了领头羊。我们看到,1998年深圳刚开盘的东方玫瑰花园6800元/平,现在卖8.4万/平,涨幅1135%!

  当然房价上涨伴随的是收入的上涨,我们就以人均收入计算,看看未来如果回到“福利分房”阶段深圳房价能够跌多少:

  1998年深圳月平均工资大约1500元,参考5190元的商品房均价,房价与工资比为3.46。而2018年深圳月平均工资9728元,商品均价约为52000元,房价与工资比为5.35。如果按福利分房时代的房价工资比来计算,未来深圳房价应为9728×3.64=35410元,也就是房价要下跌30%。

  当然从中国的房地产历史来看,每次调控周期,都会对闲置土地进行督查,这一次会不一样吗?